Hypoteční kalkulačka

Splátka se počítá anuitním vzorcem: po celou dobu fixace platíte stejnou částku, která se skládá z úroku a úmoru jistiny. Z výše úvěru, úrokové sazby a doby splatnosti kalkulačka spočítá měsíční splátku a poté měsíc po měsíci modeluje, kolik z ní jde na úroky a kolik na snižování dluhu. Na začátku tvoří úroky většinu splátky, postupně se poměr obrací ve prospěch jistiny.

LTV (loan-to-value) je poměr výše úvěru k ceně nemovitosti. Pokud koupíte byt za 5 milionů a půjčíte si 4 miliony, LTV je 80 %. Banky obvykle půjčí maximálně 80–90 % ceny, zbytek musíte pokrýt z vlastních zdrojů. Nižší LTV (více vlastních peněz) zpravidla znamená lepší úrokovou sazbu a snazší schválení.

Záleží hlavně na sazbě a době splatnosti. Čím delší splatnost, tím nižší měsíční splátka, ale tím víc celkem zaplatíte na úrocích, protože dluh splácíte déle. Kalkulačka ukazuje celkové úroky za celou dobu i celkovou částku, kterou bance vrátíte. Pozor: počítá s neměnnou sazbou po celou dobu – po skončení fixace se reálná sazba a tím i splátka mohou změnit.

Ne. Výpočet je orientační a zahrnuje pouze úrok a úmor jistiny. Nezahrnuje poplatky za zpracování úvěru, odhad nemovitosti, vedení účtu, pojištění nemovitosti ani pojištění schopnosti splácet. Skutečnou roční cenu úvěru včetně poplatků vyjadřuje ukazatel RPSN, který najdete v nabídce konkrétní banky.

Kratší splatnost znamená vyšší měsíční splátku, ale výrazně nižší celkové úroky – dluh splatíte rychleji. Delší splatnost sníží měsíční zatížení, ale prodraží úvěr na úrocích. Rozumný kompromis bývá tak nastavit splatnost, aby splátka nepřesáhla únosnou část čistého příjmu, a zbytek řešit mimořádnými splátkami na konci fixace, kdy bývají bez sankce.

Ano. Zaplacené úroky z hypotéky na vlastní bydlení si můžete odečíst ze základu daně z příjmů, a to až do výše 300 000 Kč ročně. Při 15% sazbě daně to představuje úsporu až 45 000 Kč ročně. Odpočet platí pro nemovitost, kterou sami užíváte k bydlení, ne pro investiční nemovitosti pronajímané dál.

Hypotéku můžete předčasně doplatit kdykoli. Bez sankce to jde na konci fixačního období nebo ve vážných životních situacích (úmrtí, dlouhodobá nemoc, invalidita). Mimo tyto případy může banka účtovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Mimořádné splátky během fixace bývají u části bank do určitého ročního limitu zdarma – konkrétní podmínky si ověřte ve smlouvě.

RPSN (roční procentní sazba nákladů) zahrnuje kromě úroku i poplatky spojené s úvěrem, takže lépe než samotná sazba vyjadřuje skutečnou cenu hypotéky a slouží k porovnání nabídek bank. Refinancování (přenos hypotéky k jiné bance) se obvykle vyplatí, pokud novou sazbu získáte alespoň o 0,5–1 procentního bodu nižší a do konce splatnosti zbývá dost let, aby úspora pokryla náklady na přechod.